SemakLayak › Berapa harga rumah boleh saya beli mengikut gaji?

Berapa harga rumah boleh saya beli mengikut gaji?

Ramai pembeli bermula dengan harga rumah, kemudian berharap bank bersetuju. Cara yang berkesan adalah sebaliknya: kira siling anda dahulu, kemudian cari rumah di bawah nombor itu.

Jawapan pendek: ia bergantung hampir sepenuhnya kepada apa yang bank panggil "pendapatan bersih diiktiraf" — bukan gaji kasar anda, dan bukan gaji bersih yang masuk ke akaun. Dua orang dengan gaji RM6,000 yang sama boleh mendapat siling pinjaman yang berbeza lebih RM100,000.

Bank Malaysia tidak menetapkan satu had pinjaman mengikut gaji. Ia mengira satu nisbah: berapa banyak daripada pendapatan yang diiktiraf sudah komited kepada hutang. Nisbah itu dipanggil DSR (Debt Service Ratio).

Formula yang menentukan harga rumah anda

Setiap bank menetapkan siling DSR sendiri, tetapi aritmetiknya sama:

Pinjaman maksimum = (Pendapatan bersih diiktiraf × siling DSR) − komitmen sedia ada, kemudian dijelmakan semula menjadi jumlah pinjaman pada kadar dan tempoh tertentu.

Tiga perkara menjadikan ini rumit:

Pendapatan tidak diiktiraf 100%. Gaji pokok biasanya diiktiraf penuh, tetapi komisen pada 80%, pendapatan sewa pada 80%, dan pendapatan lain pada 70%. Caruman berkanun (KWSP dan PERKESO) juga ditolak terlebih dahulu.
Komitmen termasuk perkara yang anda tidak anggap sebagai hutang. Had kad kredit dikira pada 5% sebulan — bukan baki anda. Kad dengan had RM30,000 menambah RM1,500 kepada DSR anda setiap bulan, walaupun anda menjelaskan sepenuhnya.
Siling DSR berubah mengikut pendapatan. Bank biasanya bekerja pada 60%, tetapi melonggarkan kepada 65–70% untuk pemohon berpendapatan lebih tinggi.

Contoh. Gaji kasar RM6,000, tiada elaun. Caruman berkanun 11.7% = RM702. Pendapatan bersih diiktiraf = RM5,298. Dengan komitmen kereta RM750 dan had kad RM15,000 (RM750 sebulan), jumlah komitmen = RM1,500. Siling 60% membenarkan RM3,179 — jadi hanya RM1,679 tersedia untuk ansuran rumah. Itu menyokong pinjaman sekitar RM339,000, atau rumah sekitar RM377,000 pada margin 90%.

Mengapa had kad kredit mengejutkan ramai orang

Ini adalah satu peraturan yang paling kerap diabaikan. Bank menganggap setiap ringgit had kad anda sebagai hutang berpotensi, dan menambah 5% daripadanya kepada komitmen bulanan anda.

Kesannya besar. Had RM30,000 menambah RM1,500 sebulan. Pada siling 60% itu bersamaan dengan kira-kira RM303,000 kapasiti pinjaman yang hilang — lebih daripada separuh deposit rumah pertama yang tipikal.

Mengurangkan had kad yang tidak digunakan adalah langkah terpantas yang tersedia untuk kebanyakan pemohon. Ia tidak memerlukan wang, hanya satu panggilan telefon kepada bank.

Tempoh pinjaman dan umur

Tempoh lebih panjang menurunkan ansuran bulanan, jadi ia menaikkan jumlah pinjaman yang boleh anda khidmat. Tetapi bank biasanya mengehadkan tempoh supaya pinjaman tamat sebelum pemohon berumur 70 tahun.

Pada umur 45, tempoh maksimum biasanya 25 tahun dan bukan 35. Itu menurunkan siling pinjaman dengan ketara pada pendapatan yang sama. Menambah pemohon bersama yang lebih muda selalunya merupakan cara paling berkesan untuk memulihkannya.

Apa yang perlu anda lakukan seterusnya

Semak had kad kredit anda dahulu. Ia penukar permainan yang paling murah dan paling cepat.
Kira pendapatan bersih diiktiraf anda, bukan gaji bersih bank anda.
Dapatkan siling anda, kemudian beli pada 75–90% daripadanya. Meminjam pada 100% siling meninggalkan hampir tiada penampan jika OPR naik.
Periksa CCRIS anda sebelum memohon, supaya anda tahu apa yang bank akan lihat.

Jangan mohon kepada banyak bank serentak. Setiap permohonan formal meninggalkan jejak pada rekod CCRIS anda. Sekumpulan permohonan dalam tempoh yang singkat dibaca sebagai masalah kredit oleh bank seterusnya, dan boleh menyebabkan penolakan dengan sendirinya. Senarai pendek dua bank, kemudian mohon.

Kira angka sebenar anda

Kalkulator penuh mengambil kira pengiktirafan pendapatan, caruman berkanun, had kad kredit, siling DSR setiap bank dan had tempoh mengikut umur. Percuma, tanpa pendaftaran, dan tiada data dihantar ke mana-mana.

Buka kalkulator penuh →

Soalan lazim

Berapa harga rumah yang saya mampu dengan gaji RM5,000?

Dengan gaji kasar RM5,000, tiada elaun, komitmen kereta RM600 dan tiada had kad yang besar, pendapatan bersih diiktiraf anda kira-kira RM4,415. Pada siling DSR 60% dan tempoh 30 tahun, ini menyokong pinjaman sekitar RM250,000 hingga RM280,000, atau rumah sekitar RM280,000 hingga RM310,000 pada margin 90%. Angka tepat bergantung pada komitmen dan had kad anda — gunakan kalkulator di atas.

Adakah bank menggunakan gaji kasar atau gaji bersih?

Kedua-duanya tidak. Bank bermula dengan gaji kasar diiktiraf, kemudian menolak caruman berkanun (KWSP 11% dan PERKESO/EIS 0.7%) untuk mendapat pendapatan bersih diiktiraf. Ini biasanya berbeza daripada gaji bersih yang masuk ke akaun bank anda, kerana bank menolak pada kadar berkanun sahaja.

Bolehkah saya dapat pinjaman 100%?

Untuk hartanah kediaman, bank biasanya mengehadkan pembiayaan pada 90% daripada harga belian atau nilai penilaian, yang mana lebih rendah, untuk dua rumah pertama. Baki 10% mesti datang daripada dana sendiri, pengeluaran KWSP Akaun 2, atau gabungan kedua-duanya.

Adakah bonus dan komisen dikira?

Ya, tetapi pada 80% dan hanya dengan rekod. Bank biasanya mengambil purata komisen atau lebihan masa 6 hingga 12 bulan, kemudian mengiktiraf 80% daripada purata itu. Jika komisen anda besar, ini boleh menaikkan siling anda dengan ketara — tetapi ia mesti boleh dibuktikan dengan penyata bank dan slip gaji.