Perbandingan kadar pinjaman perumahan bank 2026
Semua bank Malaysia berkongsi asas yang sama. Yang berbeza hanyalah margin di atasnya — dan siling DSR yang bank sanggup terima.
Sejak 1 Ogos 2022, Bank Negara Malaysia telah menggantikan sistem Kadar Asas (BR) dengan Kadar Asas Distandardkan (SBR) untuk pinjaman runcit kadar terapung yang baharu.
SBR dipautkan terus kepada OPR pada nisbah 1:1. Itu bermakna setiap bank di Malaysia mengutip SBR yang sama — pada masa ini 2.75%. Kadar pinjaman anda dikira seperti ini:
Kadar efektif = SBR (2.75%) + margin bank
Margin adalah satu-satunya bahagian yang bank bersaing. Ia mencerminkan risiko kredit anda, nisbah pinjaman kepada nilai, dan strategi perniagaan bank itu sendiri.
Kadar efektif mengikut bank
| Bank | Margin biasa | Kadar efektif |
|---|---|---|
| Public Bank | +1.47% | ~4.22% |
| Hong Leong Bank | +1.53% | ~4.28% |
| Maybank | +1.55% | ~4.30% |
| Bank Islam | +1.55% | ~4.30% |
| RHB Bank | +1.57% | ~4.32% |
| CIMB Bank | +1.60% | ~4.35% |
| HSBC | ~+1.72% | ~4.47% |
| Standard Chartered | ~+1.72% | ~4.47% |
| UOB | ~+1.78% | ~4.53% |
| OCBC | ~+1.80% | ~4.55% |
Ini adalah kadar indikatif untuk pemohon yang berkelayakan baik pada Oktober 2026. Kadar sebenar bergantung pada rekod CCRIS anda, nisbah pinjaman kepada nilai, dan penilaian bank.
Apakah perbezaan 0.33% benar-benar bernilai?
Julat antara bank termurah (4.22%) dan termahal (4.55%) ialah 0.33%. Pada pinjaman RM500,000 selama 30 tahun, itu bernilai kira-kira RM80 sebulan, atau sekitar RM29,000 sepanjang tempoh pinjaman.
Ia bukan jumlah yang remeh. Tetapi letakkan dalam konteks:
Yang sebenarnya anda patut bandingkan
- Siling DSR yang bank gunakan. Ini memberi kesan terbesar pada jumlah yang anda boleh pinjam. Tanya secara langsung.
- Kadar efektif, bukan margin. Margin bermakna tanpa SBR. Kadar efektif adalah nombor yang menentukan bayaran anda.
- Tempoh maksimum yang ditawarkan. Sesetengah bank lebih fleksibel dengan had umur berbanding yang lain.
- Kadar terapung atau tetap. Hampir semua pinjaman perumahan Malaysia adalah kadar terapung. Pasaran kadar tetap adalah terhad.
- Yuran guaman dan duti setem. Ini boleh berjumlah ribuan ringgit dan sering dirundingkan sebagai sebahagian daripada pakej.
- Penalti penyelesaian awal dan tempoh sekatan. Biasanya 3 hingga 5 tahun.
- Kemudahan fleksi. Akaun fleksi membenarkan anda memasukkan wang tambahan untuk mengurangkan faedah. Berguna jika anda mempunyai lebihan tunai.
Sebab kadar berbeza antara pemohon
Dua orang boleh memohon pada hari yang sama dengan bank yang sama dan mendapat kadar yang berbeza. Sebabnya:
- Rekod CCRIS. Sejarah pembayaran yang bersih mendapat kadar yang lebih baik.
- Nisbah pinjaman kepada nilai. Margin 90% membawa risiko lebih tinggi berbanding 70%.
- Jumlah pinjaman. Pinjaman yang lebih besar selalunya mendapat margin yang lebih rendah.
- Jenis hartanah. Hartanah subsale berbanding hartanah baharu dari pemaju, dan rumah kediaman berbanding hartanah komersial.
- Jenama dan hubungan perniagaan. Pelanggan sedia ada dengan gaji yang dikreditkan sering mendapat tawaran yang lebih baik.
Kira angka sebenar anda
Kalkulator penuh mengambil kira pengiktirafan pendapatan, caruman berkanun, had kad kredit, siling DSR setiap bank dan had tempoh mengikut umur. Percuma, tanpa pendaftaran, dan tiada data dihantar ke mana-mana.
Buka kalkulator penuh →Soalan lazim
Bank mana yang mempunyai kadar pinjaman perumahan terendah di Malaysia?
Berdasarkan kadar indikatif yang diterbitkan pada Oktober 2026, Public Bank secara konsisten menawarkan margin terendah sekitar 4.22%, diikuti oleh Hong Leong Bank (4.28%) dan Maybank (4.30%). Ini untuk pemohon berkelayakan baik dan margin yang tipikal.
Mengapa kadar bank berbeza jika SBR sama?
SBR dipegang pada 2.75% untuk semua bank, tetapi setiap bank menambah marginnya sendiri di atasnya. Margin itu mencerminkan penilaian risiko bank, kos operasi dan strategi perniagaan. Itulah satu-satunya bahagian kadar yang bank bersaing.
Adakah lebih baik untuk memilih kadar terapung atau tetap?
Hampir semua pinjaman perumahan Malaysia adalah kadar terapung, jadi pilihan kadar tetap adalah terhad. Kadar terapung bermakna ansuran anda berubah apabila OPR berubah. Fahami pendedahan itu sebelum memilih.
Bagaimana saya membandingkan tawaran daripada bank yang berbeza?
Bandingkan kadar efektif (bukan margin), siling DSR yang digunakan, tempoh maksimum yang ditawarkan, yuran guaman dan duti setem, serta terma penyelesaian awal. Siling DSR biasanya memberi kesan yang paling besar pada jumlah yang anda boleh pinjam.