Apa itu DSR dan bagaimana bank menilainya?
DSR ialah nombor tunggal yang paling menentukan sama ada pinjaman rumah anda diluluskan. Ia bukan pendapatan anda, dan ia bukan skor kredit anda.
DSR (Debt Service Ratio) ialah peratusan pendapatan bulanan anda yang sudah komited kepada pembayaran hutang. Ia dikira seperti ini:
DSR = (Jumlah komitmen bulanan ÷ Pendapatan bersih diiktiraf) × 100%
Jika pendapatan bersih diiktiraf anda RM5,000 dan komitmen bulanan anda RM2,000, DSR anda ialah 40%.
Yang penting: bank mengira DSR anda selepas memasukkan ansuran pinjaman baharu yang anda pohon. Itu bermakna nombor yang menentukan ialah DSR selepas pinjaman, bukan DSR anda hari ini.
DSR berbanding CCRIS
Kedua-duanya penting, tetapi ia mengukur perkara yang berbeza:
| DSR | CCRIS | |
|---|---|---|
| Mengukur | Keupayaan — berapa banyak pendapatan sudah komited | Tingkah laku — sama ada anda benar-benar membayar tepat pada masanya |
| Sifat | Nisbah dikira pada tarikh permohonan | Rekod sejarah pembayaran |
| Soalan yang dijawab | Bolehkah anda mampu pinjaman ini? | Adakah anda akan membayarnya? |
DSR yang bersih dengan CCRIS yang buruk masih ditolak. CCRIS yang bersih dengan DSR yang terlalu tinggi juga ditolak. Bank menimbang kedua-duanya.
Apa yang dikira sebagai komitmen
Ini adalah senarai yang sering mengejutkan pemohon:
| Komitmen | Bagaimana dikira |
|---|---|
| Pinjaman rumah sedia ada | Ansuran sebenar |
| Pinjaman kereta | Ansuran sebenar |
| Pinjaman peribadi | Ansuran sebenar |
| PTPTN | Ansuran sebenar |
| Pembiayaan ASB | Ansuran sebenar |
| Kad kredit | 5% daripada HAD, bukan baki |
| Overdraf | 5% daripada had |
Baris kad kredit itu adalah yang paling kerap disalah faham. Kad dengan had RM40,000 menambah RM2,000 sebulan kepada DSR anda, walaupun anda menjelaskan sepenuhnya setiap bulan dan tidak pernah membawa baki.
Berapa DSR yang anda perlukan untuk lulus?
Bank Negara Malaysia tidak menetapkan satu siling tunggal. Di bawah Garis Panduan Pembiayaan Bertanggungjawab, setiap bank menjalankan penilaian kemampuan sendiri. Dalam amalan, kebanyakan bank bekerja pada sekitar 60%, dengan ruang sehingga 70–80% untuk pemohon berpendapatan lebih tinggi.
| DSR anda | Tafsiran am |
|---|---|
| Bawah 40% | Kukuh — selesa di bawah siling semua bank |
| 40–50% | Boleh diterima — kebanyakan bank akan bekerja dengan profil ini |
| 50–60% | Dalam siling — kemungkinan besar lulus, tetapi bank paling ketat mungkin menolak |
| 60–70% | Bergantung pada pendapatan dan bank |
| Melebihi 70% | Sukar — jangkakan penolakan melainkan pendapatan diiktiraf anda tinggi |
Perhatikan bahawa siling ini adalah amalan, bukan undang-undang. Dua bank boleh memberi jawapan berbeza pada hari yang sama dengan dokumen yang sama.
Cara menurunkan DSR anda
- Kurangkan had kad kredit. Tidak memerlukan wang, hanya panggilan telefon. Ini langkah terpantas.
- Selesaikan hutang terkecil dahulu. Setiap RM100 sebulan yang dibebaskan menambah kira-kira RM20,000 kapasiti pinjaman.
- Naikkan pendapatan diiktiraf. Pastikan komisen dan elaun anda didokumenkan, bukan sekadar dikreditkan.
- Panjangkan tempoh. Jika umur anda membenarkan, tempoh 35 tahun menurunkan ansuran bulanan berbanding 25 tahun.
- Tambah pemohon bersama. Ini menaikkan pendapatan diiktiraf — tetapi sedar bahawa kebanyakan bank menggunakan pendapatan yang lebih rendah, bukan jumlah.
Kira angka sebenar anda
Kalkulator penuh mengambil kira pengiktirafan pendapatan, caruman berkanun, had kad kredit, siling DSR setiap bank dan had tempoh mengikut umur. Percuma, tanpa pendaftaran, dan tiada data dihantar ke mana-mana.
Buka kalkulator penuh →Soalan lazim
Berapa DSR yang dianggap baik di Malaysia?
Kebanyakan bank bekerja pada siling sekitar 60%. DSR bawah 40% dianggap kukuh dan selesa. Antara 40% dan 50% adalah boleh diterima. Di atas 60% anda mula bergantung pada bank tertentu dan paras pendapatan anda.
Adakah DSR dikira pada gaji kasar atau bersih?
Pada pendapatan bersih diiktiraf — bermula dengan gaji kasar yang diiktiraf, kemudian menolak caruman berkanun KWSP (11%) dan PERKESO/EIS (0.7%), dengan diskaun tambahan untuk komisen, sewa dan pendapatan bekerja sendiri.
Bolehkah saya mengira DSR saya sendiri?
Boleh. Jumlahkan semua komitmen bulanan anda, tambah 5% daripada jumlah had kad kredit anda, kemudian bahagikan dengan pendapatan bersih diiktiraf anda. Kalkulator di halaman ini melakukan pengiraan yang sama.
Adakah DSR berbeza antara bank?
Ya. Bank Negara Malaysia tidak menetapkan siling tunggal. Setiap bank menjalankan penilaian sendiri, jadi bank yang sama boleh memberi keputusan berbeza untuk pemohon yang sama bergantung pada dasar dalaman dan toleransi risiko mereka.